地目が農地の売買について
農地は国の保護政策の影響を受け自由には売買出来ません。各自治体の農業委員会によって管理されており、許可が無いと売買は出来ません。
売買に当たり２つの方法があります。一つはそのまま農地としての売却、もう一つは農地を他の地目に変更しての売買になります。
実際には農地として売買するには、近隣の農家間や親族同士で行われるのが一般的で、通常の不動産売買の様にインターネットで広告を出して買い手を見つけるといった活動はあまり行われていません。
農家以外に売却するには
一般的に農地を売却するのは非常に困難です。現在農業を営んでいる人が別の地域で農業をしようとする人などは、そうそういるわけがないからです。この場合農地以外の使用方法を検討する必要があります。
農地の売買は農地法により厳しく制限されており、農地法は農地が農業に使用されることを前提としており、農地を非農業目的に使用することを基本的に禁じています。
農地の所有者が農地を売買する場合、通常、農業に従事する者や、農業法人などに限定されます。そのため売買出来る対象者が限られ、売却が難しい状況を生み出しています。
農地は一般的には都市計画法により都市計画区域外または農業地域に位置することが多いです。これらの地域では、建築基準法により建築が制限されており、住宅や商業施設などを建てることが困難な場合があります。
農地の評価
農地の価値はその生産性や地理的位置、周囲の環境などにより大きく左右します。しかしこれらの要素を正確に評価するには、専門的な知識や経験を要するため、一般の不動産業者や所有者にとって難しいです。これが結果として、農地の適正な売却価格の設定を難しくし、売却を困難にする要因となります。
農地の需要は、農業が盛んな農村部のほうが大きい傾向にありますが価格とは比例しない場合が多いです。農地は、非線引き区域にある農用地区域が準農業地域で、市街化調整区域にある農用地区域が都市的農業地域となります。農地は面積に比例するのではなく、日照、土壌の状態、農道、排水、集落との距離、集荷地との距離、公法上の規制等が評価されて総合的に価格が算出されます。
農地転用
集落、都市部から近い順に農地は、第３種農地、第２種農地、第１種農地、甲種農地、農用地区域内農地と分類されています。
農地の売買は制限が多いのが難点ですが、用途を変更すればこの制限を受けることなく農地よりも高値での売却もめざせます。
この農地を他の地目に変更することを転用といいます。転用をすると、インターネットの広告などにより売買を行うことが可能になります。
ただし、農地を転用するには条件があり、すべての農地でおこなえるものではありません。転用を行えるかの基準として、立地基準と一般基準の２種類があります。
立地基準とは、農地の区分で転用の可否を決める基準のことです。
区分は細かく決まっていますが、優良で大規模な農地ほど転用ができず、市街地に近く規模が小さいほど転用はしやすいです。優良な農地を更地にしてしまうのは、国の政策に反する行為でもあるので、許可は基本的にはおりません。
立地基準は第３種農地、第２種農地、第１種農地、甲種農地、農用地区域内農地の５種類に分類されています。このうち、第３種農地、第２種農地以外は個人の所有者が転用申請をするのはほぼ不可能と言ってよいでしょう。
一般基準
一般基準は、農地をどのような用途に転用するかの申請に対する審査基準です。一般基準は、所有者の資力や信用、面積、周囲への影響などが含まれており、厳しく審査されます。
この様な事からも農地を売却するには一般の宅地と比べて手間と時間がかかり、経験豊富な専門家の協力が必要と言えます。