借地権とは借地権者が建物の所有を目的とし、地代を支払い、他人の土地を賃借し利用することができる権利で地上権や土地賃借権の事をいいます。
平成4年8月に新借地借家法が制定され、新法は普通借地権・定期借地権と大きく2つに別れ、さらに定期借地権の中には一般定期借地権・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権と分類されます。
借地権には賃借権と地上権が有ります。賃借権は債権、地上権は物権となります。物権とは、直接的にモノを支配できる権利で、債権とは一方がもう一方に対して特定の行為をなすことが請求できる権利です。
もう少しわかりやすく説明すると、地上権の場合、借地権者は地主の意向を介せず、直接借地権者の意思をもって建物を所有する目的で土地を利用する権利で、賃借権の場合、借地権者は債務履行（地代の支払いや地主の承諾取得等）を条件に、地主から建物を所有する目的で土地を借りて利用する権利です。
賃借権（土地賃借権）とは、土地の貸主と借主の当事者間での債権債務関係であるとされています。
その為、借地人は借地権の譲渡や建物を建て替える際等に、地主の承諾が必要になり、譲渡承諾料や建替え承諾料等を支払う必要があります。
さらに、地主は底地に賃借権の登記をする義務は無く、借地人は土地利用を請求する権利を持っているにすぎませんでしたが、
・建物保護に関する法律（明治42年制定）
・借地法（大正10年制定）
・借地借家法（平成4年制定）
の制定により賃借権の物権化(･借地権の存続期間･借地契約の更新･第三者への対抗力)してきていると言われています。
現在の借地権では、殆どがこの賃借権であると言われています。
地上権とは、物権と言われ地主に対して登記を請求でき、第三者に対し強い対抗力を持ちます。
賃借権との違いは、売買及び建替え等する際には譲渡・建替え承諾等必要なく、借地人の意志で自由に売買や建替えができる事です。
借地借家法とは
平成4年8月1日に施行された法律で、建物所有を目的とする土地の貸し借りや、建物の貸し借りについて定めた法律です。
この法律の趣旨は、土地や建物の賃貸借契約における借主（借りている方、借地人・借家人）を保護するものです。
借地借家法が施行される以前は、・建物保護法・借地法・借家法という３つの法律によって、借主の保護を定めていました。借地借家法はこの３つの法律が統合され、新しく施行された法律です。建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（借地契約）または、建物の賃貸借契約（借家契約）などです。
日常生活で最も関係することといえば、アパートやマンションを借りる借家契約ではないでしょうか。借地と借家について特別に規定した法律です。
借地借家法の中で、土地の借り貸しについて定められており、借地借家法の適用を受ける借地契約を根拠とする権利を借地権といいます。
民法と借地借家法は、貸し借りをするモノ（対象物）の違いにより、適用となる法律が変わることがわかります。
建物所有を目的とする土地の貸し借り、建物の貸し借りは借地借家法の適用を受け、その他は民法の適用を受けるということです。土地の借り貸しでも、建物所有を目的としない場合、借地借家法の適用を受けず、民法の適用を受けます。
借地権はいくつかの種類があります。
平成4年に借地借家法が施行され、借地権の種類が増えたといって過言ではありません。
借地人の保護のために建物保護法や借地法が施行されましたが、借地人を保護するあまり、地主にとっては一度借地権を設定すると、ほぼ土地を返還されることがありませんでした。
このため、土地を新たに貸そうとする地主が減り、不動産流通・土地の有効活用が滞ってしまいました。
そこで、契約期間満了によって必ず地主に土地が返還される定期借地権等を定義した借地借家法が施行され、借地権の種類が増えることとなりました。
一般定期借地権
一般定期借地権とは、借地契約期間を50年以上と定める借地契約で、特約として、
①借地借家法による更新に関する規定を適用しない旨
②建物の建替えによる期間延長をしない旨
③建物の買取り請求権を認めない旨
を定めたものを一般定期借地権といいます。この契約書は公正証書等による書面で作成したものでなければなりません。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡付特約借地権とは、借地期間を30年以上と定めた契約で、期間満了になった場合は、地主（借地権設定者）に相当の対価にて建物を譲渡する旨の特約が付された契約となります。
期間満了により借地権が消滅した場合、借地権者または賃借人が建物の使用継続しその使用を請求した場合は、借地権設定者と期間の定めがない借家契約が締結されたものとなります。この場合の建物使用の賃料は当事者の請求により裁判所が決めることとなります。
但し、当事者間で賃貸借契約を締結した場合は、それに準ずる形となります。
事業用定期借地権
事業用定期借地権とは、事業用の建物を所有する事を目的とした借地権となります。
存続期間は10年以上50年未満としたものとなり、契約期間において、その取扱いが違います。
10年以上30年未満の事業用借地権の場合は、
①法定更新、建替えによる期間の延長等
②建物買取り請求権
③建物の建替え
についての裁判所の許可は一切適用されません。
30年以上50年未満の事業用借地権の場合は、上記①②③を適用しない旨の特約を定めたものであれば適用されません。
10年以上30年未満及び30年以上50年未満の事業用定期借地契約を締結する場合には、必ず公正証書でなければなりません。
旧法賃借権（旧借地法）
借地借家法施行以前より存在する借地権で、借地法に基づいて設定された借地権です。
借地借家法が施行される以前は(建物保護法・借地法・借家法)の３つの法律によって、借地人の保護を行っておりました。時代を遡ると、明治42年（1909年）に建物保護法が施行されるまで、借地人は保護されておらず、土地の所有者が変わった場合、新地主に土地を明け渡せと言われたら、建物を解体し、土地を明け渡さなければいけませんでした。
いわゆる第三者対抗要件がなかったということです。
このように、建物保護法が施行される以前まで、借地人は急に住まいがなくなってしまう恐れがあるという不安定な状況にありました。
借地借家法施行により、借地法自体は廃止されましたが、借地借家法施行以前より借地権が存在しているのは、借地借家法の経過措置により、借地法に基づいた法的定めの適用を受けます。
借地法が廃止されたため、旧借地法と呼ばれることが多く、旧借地法に基づく借地権を旧法借地権といいます。
旧法借地権の契約期間に関して、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年になり、これより短い期間を定めた場合、もしくは、契約期間の定めがないものについては、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年とされています。
更新期間に関しては、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年とされており、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
借地権設定者（地主）は遅延なく正当事由（更新の拒絶）を述べた場合はこの限りではありません。借地権の売買（譲渡）をすることも可能です。
売却（譲渡）する際には、地主の承諾また譲渡承諾料（名義変更料）が発生します。
新法では建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年（契約期間の定めがないものも含む）とされました。
但し、当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。
更新する場合の期間は第1回目の更新は20年、それ以降の更新に関しては10年間とされています。
契約期間と同様に当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能です。借地権設定者（地主）は遅延なく正当事由（更新の拒絶）を述べた場合はこの限りではありません。